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Jul 14, 2023

Der Stadtrat von Lowell kommt einer ADU-Verordnung nur wenige Schritte näher

LOWELL – Nach einer dreieinhalbstündigen Diskussion über zusätzliche Wohneinheiten konnte jeder Stadtrat auf der Sondersitzung am Montagabend einstimmig dem Antrag auf Vertagung zustimmen. Es

LOWELL – Nach einer dreieinhalbstündigen Diskussion über zusätzliche Wohneinheiten konnte jeder Stadtrat auf der Sondersitzung am Montagabend einstimmig dem Antrag auf Vertagung zustimmen.

Es war eine wohlverdiente Pause nach einer Nacht heftiger Debatten über die Ausarbeitung einer Verordnung zur gerechten Aufstockung der Wohneinheiten in der Stadt.

Bürgermeister Sokhary Chau betonte seine Unterstützung für die ADUs, sagte aber, er respektiere angesichts der neuen Nachbarschaftsvertretung im Rat den Prozess, den die Mitglieder unternommen hätten, um einen Konsens zu erzielen.

„Lowell ist die Stadt mit der siebten Dichte im Commonwealth“, sagte Chau. „Wahrscheinlich sind einige Stadtteile und Straßen stärker betroffen als andere. Gewählte Führer treffen Entscheidungen, die die gesamte Stadt betreffen. Wir haben zwar eine Nachbarschaftsvertretung, aber eine solche Verordnung betrifft die ganze Stadt. Wir haben von allen Seiten Respekt.“

Die vorgeschlagene Verordnung definiert eine ADU als „eine eigenständige Wohneinheit, einschließlich Schlaf-, Koch- und Sanitäreinrichtungen auf demselben Grundstück wie eine Hauptwohnung, vorbehaltlich ansonsten geltender Maß- und Parkanforderungen, die über einen separaten Eingang verfügt …“

Der separate Eingang unterscheidet ADUs von bestehenden Bebauungsvorschriften, die sogenannte In-Law-Einheiten zulassen. Der Rat hat zuvor die Verordnung dahingehend geändert, dass freistehende ADUs einer Sondergenehmigung einer der Landnutzungsbehörden bedürfen.

Das Treffen am Montag war das erste Mal in einem einjährigen Prozess, dass alle relevanten Parteien gleichzeitig im Raum waren, Fragen beantworteten und den Stadträten und der Zuschauerschaft Landnutzungsrichtlinien und -verfahren erläuterten.

Der Vorsitzende des Planungsausschusses, Thomas Linnehan, und der stellvertretende Vorsitzende Gerard Frechette waren anwesend, ebenso wie die stellvertretende Direktorin für Planung und Entwicklung, Camilia Espita, und die leitende Planerin der Entwicklungsdienste, Francesca Cigliano, sowie der Stadtanwalt Corey Williams und der First City Solicitor John McKenna.

Stadtverwalter Tom Golden nahm zusammen mit Finanzvorstand Conor Baldwin und dem stellvertretenden Stadtverwalter Shawn Machado teil.

Chau erteilte nacheinander jedem Stadtrat das Wort, Anträge zur Änderung des bestehenden Verordnungsentwurfs einzureichen, und erlaubte großzügig eine ausgedehnte Diskussion, die eine Beteiligung von Publikum und Personal im Rahmen der Ad-hoc-Sitzung im Stil eines runden Tisches ermöglichte.

Das Gremium hörte während der frei fließenden öffentlichen Sitzung sieben Redner und debattierte ausführlich über elf Anträge, von denen vier mit einstimmiger Zustimmung angenommen wurden, zwei abgelehnt wurden, vier durch getrennte Abstimmungen angenommen wurden und einer zurückgezogen wurde.

Die Rechtsabteilung wurde damit beauftragt, dem Rat über vier Anträge Bericht zu erstatten, darunter eine Änderung, die eine Mietpreisbindung als Teil der Antragsgenehmigung vorsah.

„Mietkontrolle als allgemeine Prämisse ist nicht zulässig“, sagte Williams. „Mein Büro müsste das viel detaillierter prüfen. Die Hausherrschaft ist eine Möglichkeit.“

Es folgte ein weiterer Antrag zum Home-Rule-Thread, der derzeit in der Stadt Salem verwendet wird.

Die Home Rule von Salem erlaubt eine Form der Mietpreisbindung mit der Bestimmung, dass die Stadt die Steuerbelastung für eine ADU-Fläche in Anerkennung der Tatsache reduziert, dass der Antragsteller eine bezahlbare Wohneinheit geschaffen hat.

In dem Antrag wurde der Anwalt der Stadt aufgefordert, einen Antrag auf Hausordnung auszuarbeiten und vom Stadtverwalter einen Bericht über diesen möglichen Weg einzuholen.

Die Mitarbeiter von Williams wurden auch damit beauftragt, die Eigentumsregeln für treuhänderisch verwaltete Immobilien zu definieren.

Die Rechtsabteilung, die fast ein Jahr lang unterbesetzt war, hat kürzlich eine vollständige Besetzung von Anwälten eingestellt, darunter vier stellvertretende Stadtanwälte.

Der Rat erhielt eine Lektion über alle an der Wohnungsbauproduktion beteiligten Abteilungen.

„Wir versuchen, die Verordnungen nicht zu stark zu regulieren und ein Gleichgewicht zwischen angemessenen Vorschriften zu finden, die mit dem übereinstimmen, was in der städtischen Form in Stadtteilen bereits erlaubt ist, es sei denn, sie liegen in einem historischen Viertel“, sagte Cigliano.

Vor den Planungs- oder Bebauungsausschüssen erscheinen nur Bewerber, die die Bebauungsvoraussetzungen nicht erfüllen – also Abweichungen beantragen. Angeschlossene ADUs bleiben von Rechts wegen bestehen, solange der Hausbesitzer die bestehenden Bebauungsvorschriften – Höhe, Rückstände, Grundflächenverhältnis und andere Bedingungen – einhält. Anträge auf Änderung dieser Bezeichnung scheiterten wiederholt.

Der Rat stimmte nicht über die Verordnung selbst ab und beauftragte stattdessen die Rechtsabteilung, eine Verordnung zu prüfen und auszuarbeiten, die alle Änderungen in ein Rechtsdokument umwandelt, das dem Rat bei seiner nächsten Sitzung am 11. September vorgelegt werden soll Ich werde auch die Berichte über Mietpreisbindung, Home Rule und Trust Ownership-Sprache hören.

An der Verordnung wird noch gearbeitet, aber der Rat hat einstimmig eine Änderung verabschiedet, die eine Überprüfung durch den Stadtrat ein Jahr nach dem Datum der Umsetzung oder nach Erteilung von 16 Genehmigungen erfordert, und signalisierte, dass der Prozess möglicherweise auf eine Lösung zusteuert.

„Alles, was heute Abend ausgearbeitet wird – Ergänzungen, Änderungen nach der Diskussion, was auch immer das Endprodukt ist – wird an die Rechtsabteilung zurückgeschickt“, sagte Williams. „Wir würden die Verordnung zusammenstellen, alle notwendigen Änderungen vornehmen, dann würde sie zur ersten Lesung und dann zur öffentlichen Anhörung gehen.“

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